2020年4月から施行された改正民法で登場した不適合責任は、不動産売却において買主の請求権を拡大して、売主の責任を追及できる内容になっています。
不動産売却時に売主側の場合、追及される可能性のある内容や、不要なトラブルを避ける対策が気になるところです。
そこで不動産売却における不適合責任の詳細から売主の具体的な対策まで解説していきます。
不動産売却における不適合責任とは？
契約不適合責任は、2020年4月に施行された改正民法で瑕疵担保責任に変わって登場した要件です。（※）
従来の瑕疵担保責任以上に、買主の請求権を保護し、売主の責任を追及しやすい法律になっています。
例えば、不動産売却では物件の状態が契約の記載と異なっていて「約束した内容と現物が違う」という状態のとき、発生するのが不適合責任です。
なお契約に記載されていない事項でも、雨漏りや居住できないほどの傷みなど、本来居住物件が兼ね備えているはずの機能を備えていない場合も責任を追及されます。
※参照：民法 e-Gov法令検索
不適合責任で買主から追及される内容
不適合責任では4つの請求権が認められています。瑕疵担保責任から不適合責任に民法が改正されたことで追加された、追完請求権と代金減額請求権を含めて、詳細を解説します。
追完請求権
追完請求権は、不動産売却で物件が引き渡されたとき、契約内容と異なる部分があった場合、完全な状態にするように請求できる権利です。
例えば、引き渡した物件が雨漏りをしていた場合、修理や補修を売主に対して請求できます。
※参照：民法 e-Gov法令検索 五百六十二条
代金減額請求権
代金減額請求権は、買主が追完請求をしたとき、適切な対処を怠った場合、契約不適合の割合に応じて、売買代金の減額を請求できる権利です。
また、坪数を偽って販売した場合のように、追完請求ができない場合も、同様に代金減額請求ができます。
※参照：民法 e-Gov法令検索 第五百六十三条
損害賠償請求権
不動産売却時に、買主が売主の契約不適合によって損害を被った場合、損害賠償を請求できます。
例えば、賃借予定で購入した不動産の状態が契約内容と異なり、劣悪な状態だったため賃借できなかった場合は、本来得られるはずだった利益や、建物の補修にかけた費用などを売主に請求できます。
なお、損害賠償請求を請求できるのは、売主に落ち度があった場合のみです。
※参照：民法 e-Gov法令検索 第七百九条
契約解除権
不動産売却における不適合責任では、追完請求や代金減額請求に売主が応じなかった場合、買主から契約解除の申し出ができるとされています。
ただし、「契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるとき」は、契約解除できません。
契約解除権の要件は、代金減額請求権と重複するので、売主が追完請求に応じなかったとき買主は代金減額請求権もしくは、契約解除権から一つを選択することになります。
※参照：民法 e-Gov法令検索 第五百四十一条
不適合責任に対する売主の対策
不適合責任を追及されないためにも、売主は契約時に細心の注意が必要です。予想外の請求を防ぐためにできる売主の対策をみていきましょう。
不動産の状態を詳細に記載する
不動産売却の売買契約書に不動産の品質、性能、数量を記載することで、トラブルのリスクを下げられます。
また、契約不適合責任を負う期間を契約書に明記しておけば、期間を過ぎてから請求に応じる必要がありません。
一般的に売買契約書は、不動産会社のサポートを受けられますが、気になる点があれば、担当者に逐一確認するようにしましょう。
信頼できる不動産会社に売却・買取を依頼する
上述のように売買契約書は不動産会社のサポートのもと作成することが多いため、信頼できる会社をみつけられれば、安心して取引を進めることが可能です。
また、不動産会社によっては個人に向けて物件を売却する仲介ではなく、不動産会社に直接物件を売却できる買取に対応しているところがあります。
不動産買取では、契約不適合責任を免責するのが一般的なので、リスクを抑えて不動産売却したい方は、買取依頼できる会社を探してみましょう。
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引用元：LIXIL 不動産ショップERA オークホーム㈱栗実住宅 公式HP
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在籍スタッフが業界歴の長いベテランなのも信頼できるポイントです。
株式会社ホーメスト
株式会社ホーメストは、不動産買取専門の不動産会社です。買取は、不適合責任を追及されるリスクのある仲介とは異なり、不適合責任が免責とされます。
また、独自のリフォーム、リノベーション技術を持つホーネストなら、他社と比べて高値の買取も可能です。買取価格と取引後の安心感、どちらも重視したい方におすすめです。
最後に
個人に向けて物件を売却する仲介なら、高値での不動産売却が期待できます。一方で、思いもよらない事項やタイミングで、買主から不適合責任を追及されるリスクがあるのです。
本記事では買主の請求権だけでなく、契約書の書き方や信頼できる不動産会社の探し方など、売主の対策まで記載しているので、契約後のトラブルに不安がある方は目を通してみましょう。
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